در ساختمانهای آپارتمانی، یکی از چالشهای رایج، تقسیم هزینههای تعمیر و نگهداری مشاعات است. بسیاری تصور میکنند که هزینه نصب یا تعویض ایزوگام پشتبام، تنها بر عهده مالکان طبقه آخر است، زیرا آنها به طور مستقیم از سقف بهره میبرند. این تصور غلط نه تنها عادلانه نیست، بلکه با قوانین جاری مغایرت دارد. پشتبام به عنوان یکی از مهمترین مشاعات ساختمان، نقش حفاظتی برای کل سازه را ایفا میکند و نفوذ رطوبت از آن میتواند به دیوارها، تاسیسات و حتی واحدهای پایینتر آسیب بزند. در این مقاله، به بررسی روشهای قانونی تقسیم هزینهها میپردازیم، چالشهای احتمالی را پاسخ میدهیم و به توافقهای همسایگی نیز نگاهی میاندازیم. هدف، کمک به ساکنان برای تصمیمگیری آگاهانه است تا از اختلافات پرهزینه جلوگیری شود.
مبانی قانونی تقسیم هزینههای ایزوگام
طبق قانون تملک آپارتمانها (مصوب ۱۳۴۳ و اصلاحات بعدی)، پشتبام جزو مشاعات ساختمان محسوب میشود و مالکیت اختصاصی ندارد. ماده ۴ این قانون بیان میکند که هزینههای تعمیر، نگهداری و بازسازی مشاعات، بر عهده تمام مالکان است و باید بر اساس سهم هر واحد از مساحت کل ساختمان (متراژ اختصاصی) تقسیم شود. این سهم، در سند مالکیت یا صورتجلسه اولیه ساختمان مشخص شده و بر اساس نسبت متراژ واحد به کل زیربنای ساختمان محاسبه میگردد. برای مثال، اگر هزینه کل ایزوگام ۵۰ میلیون تومان باشد و ساختمان ۲۰۰۰ مترمربع مساحت داشته باشد، هر مترمربع حدود ۲۵ هزار تومان سهم میبرد. واحدی با ۱۰۰ مترمربع، ۲.۵ میلیون تومان پرداخت میکند.
این روش، عادلانهترین رویکرد قانونی است، زیرا واحدهای بزرگتر از مشاعات بیشتری بهره میبرند. مدیر ساختمان (یا هیئت مدیره) موظف است برآورد هزینه را از پیمانکار معتبر دریافت کند، مجمع عمومی برگزار نماید و سهم هر واحد را اطلاعرسانی کند. در صورت خودداری یک مالک از پرداخت، مدیر میتواند طبق ماده ۱۰ قانون تملک آپارتمانها، از طریق شورای حل اختلاف یا دادگاه اقدام کند و حتی سهم متخلف را از طریق توقیف اموال پیگیری نماید.
نکته مهم: مستاجران مسئول هزینههای اساسی مانند ایزوگام نیستند، مگر اینکه در قرارداد اجاره توافق شده باشد یا خرابی ناشی از سهلانگاری آنها (مانند ریختن مواد شیمیایی روی سقف) باشد. در غیر این صورت، مالک باید پرداخت کند و میتواند بعدا از مستاجر دریافت نماید.
این قوانین، بر پایه قانون مدنی (ماده ۱۳۳) نیز استوار است که هزینههای مشترک را بر اساس نسبت مالکیت تقسیم میکند. تصور اینکه طبقه آخر «باید همه هزینه را بدهد»، یک اشتباه رایج است و پایهی قانونی ندارد. زیرا پشتبام، حفاظتکننده کل ساختمان است. در صورت تعمیر بخشی از ایزوگام که فقط به یک واحد مربوط باشد (مثل بالکن اختصاصی)، هزینه بر عهده همان مالک است، اما برای کل پشتبام، تقسیم مشاع الزامی است.
مثالهایی از تقسیم هزینه در سایر مشاعات
برای درک بهتر، به سایر مشاعات نگاهی بیندازیم. مثلا تعمیر درب پارکینگ: فرض کنید ساختمان ۱۰ واحدی دارد، اما فقط ۶ واحد پارکینگ اختصاصی استفاده میکنند. آیا هزینه تعمیر درب بر عهده فقط این ۶ واحد است؟ خیر. طبق قانون، پارکینگ و درب آن مشاع است و هزینه بر اساس سهم متراژ کل واحدها تقسیم میشود، حتی اگر ۴ واحد پارکینگ نداشته باشند. این اصل، عدالت را حفظ میکند، زیرا عدم تعمیر میتواند به امنیت کل ساختمان آسیب بزند.
مثال دیگر، نگهداری آسانسور: هزینه سرویس ماهانه یا تعویض قطعات، بر اساس متراژ تقسیم میشود، نه تعداد استفادهکنندگان. واحدی در طبقه اول که کمتر از آسانسور استفاده میکند، همچنان سهم خود را میپردازد، زیرا آسانسور مشاع است و خرابی آن همه را تحت تاثیر قرار میدهد.
یا تعمیر لولهکشی مرکزی: حتی اگر نشتی فقط در طبقه سوم باشد، اگر ریشه در تاسیسات مشاع داشته باشد، هزینه کل بر عهده همه واحدها است. این مثالها نشان میدهد که قانون، بر «مشاع بودن» تأکید دارد و نه «استفاده فردی». چالش
چالشهای رایج و پاسخها
سوالات زیادی در ذهن ساکنان به وجود میآید: «اگر واحدی خالی باشد، چه؟» مدیر میتواند از مالک غایب سهم را مطالبه کند و حتی با توقیف اجارهبها پیگیری نماید. «اگر کیفیت ایزوگام پایین باشد؟» پیش از اجرا، مجمع باید پیمانکار معتبر (با گارانتی) انتخاب کند. در صورت اختلاف، کارشناسی رسمی دادگستری تعیینکننده است.
تعمیر اضطراری بدون مجمع چطور؟ در موارد فوری (مثل نشتی شدید در باران)، مدیر میتواند اقدام کند و بعدا توجیه نماید، اما تقسیم همچنان قانونی است.
واحدهای تجاری در طبقه همکف چه وضعیتی دارند ؟ سهم آنها بر اساس متراژ محاسبه میشود، اما اگر مشاعات جداگانهای داشته باشند، استثنا قائل میشود.
نقش توافق همسایگی در تقسیم هزینهها
هرچند قانون مبنا است، اما توافق همه مالکان میتواند روش را تغییر دهد. برای مثال، در مجمع عمومی، واحدی با مساحت ۱۵۰ متری (بزرگتر از متوسط) ممکن است داوطلبانه سهم بیشتری (مثلاً ۲۰% کل هزینه) بپردازد تا تعادل برقرار شود، به ویژه اگر از مشاعات بیشتری بهره ببرد. یا تقسیم مساوی بین واحدها، در ساختمانهایی با متراژ مشابه، رایج است و قانونی است اگر همه موافق باشند. این توافقها باید کتبی و در صورتجلسه ثبت شود تا از اختلافات آینده جلوگیری کند.
توافق، انعطافپذیری میآورد: مثلا طبقه آخر میتواند پیشنهاد دهد ۳۰% هزینه را بپردازد، در ازای استفاده بیشتر از پشتبام برای لباسشویی. اما بدون توافق، قانون متراژ حاکم است.
سرمایهگذاری برای آرامش جمعی
تقسیم هزینههای ایزوگام، نه تنها یک الزام قانونی، بلکه گامی برای حفظ ارزش ساختمان است. تأخیر در تعمیر، هزینههای جانبی مانند نمکشی دیوارها را افزایش میدهد. در سایت نوین پوشش، با سالها تجربه در نصب ایزوگام با کیفیت بالا و گارانتی طولانی، آمادهایم تا برآورد دقیق و مشاوره رایگان ارائه دهیم. با انتخاب پیمانکار حرفهای، از اختلافات جلوگیری کنید و ساختمانتان را ایمن نگه دارید. برای مشاوره، دریافت قیمت مناسب و خدمات حرفهای، همین حالا تماس بگیرید.